Преобразование политических и экономических систем в странах Центральной и Восточной Европы, Центральной Азии после распада Советского Союза и падения Берлинской стены потребовало создания новой системы, регулирующей экономическую деятельность в сфере недвижимости, жилищную политику и нормативно-правовую базу. Эти преобразования затронули все отрасли экономики, жилищный сектор в том числе.
Среди вызовов того времени — создание правовой базы для поддержки новой, частной, формы владения многоквартирными домами (совместными домовладениями, или «кондоминиумами»), а также управления ими, обслуживанием многоквартирных жилых домов и их модернизацией.
Преобразование бывших многоквартирных арендных домов в кондоминиумы позволило правительствам снять с себя ответственность и финансовое бремя за содержание и эксплуатацию жилищного фонда. Это помогло облегчить нехватку финансирования в государственном секторе. Но во многих случаях приватизация ставила новых совладельцев кондоминиумов перед лицом непредвиденных расходов, связанных с ухудшением качества жилья и обусловленных, как правило, ухудшением состояния зданий из-за отложенного обслуживания, неэффективными энергетическими и отопительными системами, а также внедрением самоуправления и сбором денег на расходы для содержания общего имущества кондоминиума.
Кроме того, в отличие от стран Запада, приватизация квартир в многоквартирных арендных домах, на первом этапе, в 90-ых годах прошлого века, проводилась без создания кондоминиумов (то есть объектов, где квартиры находятся в индивидуальной собственности, а земля и все остальные элементы дома — в общей собственности). Соответственно, не создавались формы управления этими кондоминиумами (как субъекты отношений в виде объединений собственников жилья). Отсутствовали документы, регламентирующие правила разделения на общую собственность и индивидуальную, правила управления общим имуществом и взаимодействия между собой участников кондоминиума.
И только на рубеже миллениума, задним числом, страны Центральной и Восточной Европы, Центральной Азии начали предпринимать попытки исправить ситуацию.
Для оказания помощи национальным и местным властям, а также владельцам квартир в этот переходный период в 2003 году ЕЭК ООН выпустила «Руководство по совместному владению жильем для стран с переходной экономикой» (ECE/HBP/123). А в 2019 году было опубликовано дополненное и переработанное издание.
Основные идеи и рекомендации Руководства
(в части создания кондоминиума и регистрации объединения собственников)
- Соглашение о кондоминиуме.
Большинство кондоминиумов в Западной Европе и Соединенных Штатах Америки, многих странах Азии, таких как Китай и Турция, юридически создаются до завершения строительства путем подачи соглашения о кондоминиуме в муниципалитет.
Соглашение о кондоминиуме является центральным документом, регулирующим внутренние отношения между владельцами квартир, объединением владельцев и его советом, а также профессиональным управляющим (если он нанят).
Соглашение о кондоминиуме позволяет разработать более точные правила и положения для объединения владельцев, чем те, которые обычно включаются в национальные законы о кондоминиумах. Эти документы должны быть всеобъемлющими, четкими и конкретными в отношении того, как вопросы должны рассматриваться и решаться применительно к конкретному жилому комплексу (кондоминиуму).
Соглашение о кондоминиуме являются краеугольным камнем успешного объединения собственников. В новостройках соглашение почти всегда является юридическим инструментом, с помощью которого создается кондоминиум. Соглашение о кондоминиуме в равной степени распространяется на всех собственников без исключения.
При продаже отдельного помещения (квартиры) его владелец должен представить «Соглашение о кондоминиуме» в качестве неоспоримого условия продажи, и оно должно быть принято покупателем с подписанным обязательством выполнять все предусмотренные соглашением правила и соблюдать все предусмотренные ограничения в качестве части договора купли-продажи квартиры, как правило, нотариально заверенным.
В соглашении о кондоминиуме должно быть четко указано следующее:
Описание соответствующих физических аспектов кондоминиума, таких как:
здание или здания, о которых идет речь, с указанием города, названия улицы и номера дома;
общее описание здания, например размер, тип конструкции, общее назначение;
описание каждой единицы (отдельного помещения), находящейся в частной собственности, ее положение в здании, ее назначение (квартира, нежилое помещение), размер (квадратные метры и количество комнат) и любые особые характеристики (выделенные и связанные с квартирой кладовые, парковочные места, которые только связаны с квартирой и не являются отдельной единицей в кондоминиуме);
расчет долей собственности для каждой единицы (отдельного помещения), а также метод, на основании которого производятся расчеты долей;
четкое определение всего общего имущества, включая прежде всего земельный участок под зданием, внутри и снаружи здания (зданий);
конкретные права и обязанности владельцев паев (долей в общем имуществе кондоминиума) и связанных с паями единиц (отдельных помещений + кладовых, парковочных мест);
чертежи, поэтажные планы и технические сертификаты зданий и прилегающей собственности, относящейся к общему имуществу кондоминиума.
Описание соответствующих административных структур и процедур, таких как:
структура и функции объединения собственников;
правила и процедуры проведения собраний;
право голоса и процедуры подсчета голосов;
финансовые счета;
обязательства по оплате и специальные оценки;
совет объединения собственников, включая его полномочия и обязанности;
роли и обязанности управляющих (их также называют администраторами).
Правила поведения (проживания).
В соглашении о кондоминиуме также должны быть изложены правила поведения для владельцев долей и наказания за нарушения. Правила поведения в доме могут быть отдельным документом, но могут быть включены в соглашение о кондоминиуме. Правила поведения (проживания) — это важный нормативный компонент соглашения о кондоминиуме, поскольку в нем содержатся правила поведения и стандарты, которые должны соблюдаться для поддержания хороших отношений между владельцами квартир. Они могут включать в себя указания, касающиеся установления «тихих часов» в здании, возможности содержания домашних животных, ограничений на то, что можно хранить на балконах, а также устанавливать владельцами квартир дополнительного освещения, флагштоков, антенн на внешних стенах зданий и т. д.
Рекомендуется, чтобы в правилах проживания были разграничены «общие правила» и «частные инструкции» (для специальных предметов), которые могут быть добавлены в качестве приложения. Таким образом, при необходимости внесения изменений в любое из приложений не нужно будет изменять весь свод правил. Если уборкой и ежедневным содержанием здания совместно с ежедневным обслуживанием территории, находящейся в совместной собственности, занимаются сами владельцы, необходимо иметь инструкции о том, как это должно осуществляться.
Наилучшей практикой является изложение обязанностей владельцев, совета объединения собственников и управляющей организации в соглашении о кондоминиуме, даже если они уже указаны в соответствующем законе страны. Это гарантирует, что все заинтересованные стороны (то есть 100%, без исключений) будут проинформированы о своих обязательствах, особенно в случаях, когда стороны могут быть не знакомы с существующим национальным законодательством.
- Структура и функции объединения собственников
Объединение собственников является субъектом по отношению к кондоминиуму (объекту отношений), так как в противном случае, если субъектами будут являться все владельцы (каждый из них), осуществление сделок с третьими лицами затруднительно и почти невозможно.
Объединение собственников
Все владельцы квартир должны автоматически становиться членами объединения собственников и членство в объединении является обязательным.
Основная обязанность объединения собственников — обеспечение надлежащего содержания и ремонта имущества, находящегося в совместной собственности, и наиболее эффективное использование средств объединения.
Для достижения этой цели объединению необходима организационная структура с четко определенными правами и обязанностями. Объединение собственников не может выполнять свои обязанности только путем проведения общих собраний.
Для того чтобы сохранить интересы собственников в совместно принадлежащем имуществе, объединение собственников должно иметь возможность заключать договорные соглашения, привлекать капитал на рынке и может выступать в качестве истца и ответчика в судах.
Для обеспечения эффективности работы объединения собственники делегируют часть своих полномочий по текущему управлению объединением совету, избираемому собственниками и из их числа.
Совет (или правление) имеет право привлекать профессиональных менеджеров для оказания помощи объединению в управлении как кондоминиумом, так и объединением.
Совет (правление) объединения собственников
Для недавно построенных зданий кондоминиумов застройщик будет действовать в качестве совета и управлять кондоминиумом до тех пор, пока не будет продано достаточное количество квартир и пока объединение собственников не начнет функционировать и проводить выборы.
Многие застройщики будут продолжать участвовать в работе совета до тех пор, пока не будет продано последнее жилье, чтобы обеспечить успешный переход этой деятельности.
Совет избирается собственниками, как правило, на ежегодном общем собрании и состоит из трех или пяти членов.
Для эффективного функционирования совет всегда должен ориентироваться в своей работе на общие интересы владельцев. Это требует объективности и честности от членов совета.
Их личные интересы как владельцев всегда должны быть вторичными, а иные личные интересы, например финансовые, не должны играть роли при рассмотрении или принятии решений.
Конфликта интересов следует избегать, чтобы сохранить доверие собственников. Члены совета не должны получать финансовую компенсацию, прямо или косвенно, от какой-либо стороны, имеющей коммерческие связи с деятельностью объединения. Получение компенсации должно рассматриваться как грубый проступок и основание для немедленного увольнения.
Важнейшей частью ответственности совета является предоставление владельцам всеобъемлющей, четкой и регулярной информации о деятельности объединения.
Управляющий (администратор)
Объединениям собственников рекомендуется нанять профессионального управляющего, который будет заниматься повседневным управлением кондоминиумом.
Управляющий должен находиться в постоянном контакте с советом для консультаций и регулярно информировать его.
Управляющим может быть профессиональный предприниматель или компания (частная и муниципальная).
Рекомендуется, чтобы объединение заключило отдельный и подробный контракт с управляющим.
Контракты на управление должны подробно определять права и обязанности обеих сторон.
Условия контрактов на управление для индивидуальных предпринимателей или управляющих компаний не должны отличаться.
- Правовые нормы по управлению имуществом, находящимся в совместной собственности в кондоминиумах без создания организаций собственников
Если национальный закон о кондоминиумах не предусматривает обязательного создания объединений собственников в многоквартирных домах, в законе или нормативных актах должно быть указано, что такие объединения существуют де-факто благодаря функциям управляющего (администратора). Администраторы, назначенные для управления общим имуществом кондоминиумов, должны иметь те же права и обязанности, как и управляющие (администраторы), нанятые объединениями собственников в зданиях, где такие объединения существуют.
Рекомендуется включить в национальный закон положение, четко указывающее, что для кондоминиумов, владельцы которых не создали и не зарегистрировали объединение собственников в течение трех месяцев с момента создания кондоминиума, муниципалитет имеет исключительное право назначить управляющего (администратора) в соответствии с ниже приведенными правилами.
- Муниципалитет обязан:
создать и периодически обновлять реестр квалифицированных управляющих;
назначить и от имени владельцев квартир заключить договор с первым управляющим (администратором) для частей имущества, находящихся в совместной собственности;
назначить и от имени владельцев квартир заключить договор с любым последующим управляющим, если суд отстранил предыдущего управляющего.
- Муниципалитет, как правило, должен ежегодно разрабатывать и публиковать:
стандартный перечень функций, которые выполняют управляющие (администраторы), для руководства собственников при заключении с ними договоров;
рекомендации по приемлемым тарифам, взимаемым управляющими (администраторами) за управление в отношении частей имущества, находящихся в общей собственности.
- Если собственники создают и регистрируют объединение собственников, это следует рассматривать как официальное расторжение договора управления с администратором в течение определенного периода уведомления (три месяца). После этого объединение собственников по договору может сохранить или сменить управляющего (администратора) и заключить новый (или перезаключить) договор.
- Все члены организации собственников обязаны выплачивать управляющему (администратору) вознаграждение за его услуги. Эта плата не может быть выше, чем максимальные тарифы на административные функции, ежегодно публикуемыми местными властями.
- Управляющий (администратор) обязан консультировать владельцев единиц кондоминиума (квартир) по форме и содержанию контрактов, предлагаемых поставщиками коммунальных услуг для отдельных единиц (квартир), таких как водоснабжение, газ, электроснабжение.
- Управляющий (администратор) обязан консультировать владельцев единиц кондоминиума (квартир) по всем юридическим и практическим аспектам создания объединения собственников.
Геннадий КАЛЁНОВ,
исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости
Фото pexels.com
Источник: gkx.by
