Казалось бы, такое утверждение не нуждается в комментариях. Но жизнь часто преподносит сюрпризы, которых не ждешь. Да и порядок — понятие медийное. Для кого-то это чистота в подъезде, ухоженные газоны, а для людей подкованных — общие правила или, как говорят юристы, «рамочные условия». О них и речь.
К чему может привести отсутствие выверенных правил для участников жилого совместного домовладения, можно убедиться на примере из Казахстана. Вернее, на примере одного совместного домовладения из города Алматы.
В жилом комплексе «Арбат» 516 квартир и 30 нежилых коммерческих помещений, в которых располагаются офисы компаний и небольшие магазины. Дом сдали в эксплуатацию в 2019 году, по законодательству Казахстана этот дом — кондоминиум (совместное домовладение). Но вот застройщик этого монолитного дома зарегистрировал квартиры с 1-го по 15-й этажи плюс технический этаж и кровлю как один кондоминиум, а подвал (техническое подполье), нежилые помещения и паркинг для автомобилей — как другой. И в результате у одного монолитного жилого дома теперь два корпуса. Причем — не по горизонтали, как это обычно бывает (один дом возле другого), а по вертикали — нижняя часть дома и верхняя. С адресами: улица Наурызбай батыра, № 50 и Наурызбай батыра, № 50, корпус 1.
Этот многоквартирный дом заселили в 2021 году, а в середине 2022 года было создано Объединение Собственников Имущества (аналог белорусского товарищества собственников), ОСИ «Жилой комплекс Арбат». Председатель этого ОСИ Улман ЖУНУСОВА сразу обратилась в управление городского планирования и урбанистики Алматы. Чиновникам «вертикальность» корпусов сразу же не понравилась (градостроительный прецедент). И они привели документы и адреса в соответствие: установили приказом управления единый кондоминиум, единый адрес. Казалось бы, логика и закон всемирного тяготения победили. Но нет.
Застройщик подал в суд на управление Алматы, и… выиграл дело. В суде истец ссылался на то, что «застройщик при согласовании актов приемки объектов в эксплуатацию прилагал в уполномоченные органы соответствующие документы — отдельно на верхнюю часть многоквартирного жилого дома (как на многоквартирный жилой дом); и отдельно на нижнюю (как на многофункциональный жилой комплекс: нежилые помещения, паркинги). И пояснил, что при проектировании и строительстве монолитного жилого комплекса инженерные сети проектировались и строились отдельно на жилую (верхнюю часть дома) и отдельно на нежилую (нижнюю). И якобы «без такого разделения уполномоченные органы — управление архитектуры и градостроительства по городу Алматы, ТОО «Алматинские тепловые сети», АО «АЖК», ГКП «Холдинг Алматы Су», управление социального благосостояния — не смогли бы произвести согласование актов приемки объектов в эксплуатацию и, соответственно, НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» не произвело бы государственную регистрацию актов».
В общем и целом застройщик потребовал признать незаконным и отменить приказ государственного управления от 10 ноября 2022 года об изменении вторичных адресов по объекту недвижимости, обязать принять акт о разъединении адресов жилых и нежилых помещений на верхнюю и нижнюю часть, как два отдельных корпуса одного дома.
Во время судебных разбирательств управление градостроительства произвело натурное обследование указанного жилого дома, двум частям которого было присвоено два адреса, и установило, что жилая верхняя и нежилая нижняя части «представляют собой единое здание». Улман ЖУНУСОВА, председатель ОСИ «Жилой комплекс Арбат», пояснила в суде, что принадлежащие застройщику и другим собственникам нежилые помещения, в том числе паркинг, располагаются непосредственно в нижней части дома, образованы едиными стенами, имеют единый фундамент, единые входы на земельный участок, а жилая и нежилая части дома, в том числе паркинг, обслуживаются единым лифтом.
Тем не менее 16 января 2023 года судья специализированного межрайонного административного суда Алматы вынес решение в пользу застройщика, удовлетворив его иск. Мало того, он отметил, что за неисполнение решения суда в срок ответчик, то есть государственное управление, должен еще и выплатить штраф. Теперь управление городского планирования намерено обжаловать это решение суда в апелляционной инстанции.
Руководитель управления Данияр КИРИКБАЕВ сообщил казахстанской газете «Время», которая писала об этой истории, что налицо тревожная тенденция. В новых жилых комплексах Алматы всё чаще и чаще застройщики регистрируют нежилые коммерческие помещения и паркинги отдельным кондоминиумом, чтобы продать их дороже, а по возможности, оформить в собственность имущество, которое может быть только общедомовым (по логике закона).
При этом, разумеется, страдают простые граждане, для которых создаются искусственные барьеры. Это и доступ к общему имуществу, и невозможность им распоряжаться (эксплуатировать, содержать). В общем, «бои без правил».
А ведь «боя» могло бы и не быть — при наличии самих «правил». Например таких, какие установлены Законом Венесуэлы «О горизонтальной собственности» от 15 сентября 1958 года. Согласно статье 26 данного документа перед продажей любой из квартир или помещений многоквартирного жилого дома его владелец (застройщик) должен заявить посредством Документа о кондоминиуме, нотариально заверенного в соответствующем подчиненном регистрационном управлении, о своем намерении продать недвижимость по частям (жилым и нежилым помещениям).
Помимо описания жилых и нежилых помещений для индивидуального владения, с указанием их границ, этот документ должен содержать описание общих элементов дома. Кроме того, к Документу о кондоминиуме должна прилагаться копия Правил кондоминиума, которые являются обязательными для исполнения всеми будущими собственниками (в том числе застройщиком). Если в Документ о кондоминиуме вносятся изменения, касающиеся строительства, такие изменения должны быть определены в дополнительном документе до продажи квартир.
Главный параграф Закона: когда недвижимость предназначена для продажи частями (как кондоминиум), любые пристройки или дополнения к недвижимости не могут быть исключены из нее. Любое явное или молчаливое исключение, сделанное в Документе о кондоминиуме, не будет считаться действительным. То есть Застройщик не может переоформить право собственности на любой общий элемент здания или оформить как отдельный кондоминиум — любая такая сделка будет недействительной, а руководитель компании-застройщика привлечен к уголовной ответственности и лишен свободы на 24 месяца на основании статей 45 и 46 Закона.
Таким образом, роль любого государства в жилищном секторе огромна. Если кратко, она заключается в том, чтобы определять, что важнее для общества, например: создавать условия для «боёв» застройщикам или условия для «правил» собственникам квартир и жильцам совместных домовладений.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фото Владимира ЗАИКИНА, газета «Время»
Источник: gkx.by
