Законопроект «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации», принятый 19 сентября в первом чтении, привлек внимание прежде всего руководителей организаций собственников и представителей предприятий, сотрудничающих с крупными застройщиками объектов жилищного строительства. Впрочем, члены некоторых организаций собственников, общее количество которых приближается к 11 тысячам, также не остались равнодушными.
Изменения, вызвавшие наибольший резонанс, на слуху. Планируется исключить практику создания одной организации собственников для управления общим имуществом нескольких многоквартирных жилых домов, а председатель правления сможет работать только в одной такой некоммерческой организации (ТС или ЖСПК). Средства на капремонт будут аккумулироваться на спецсчетах, открытых местными исполнительными и распорядительными органами, а не на накопительных счетах организаций собственников. Планируется исключить возможность повторного создания организации собственников после ее ликвидации по решению местных органов власти.
В ходе общественного обсуждения законопроекта часть его участников высказалась в том плане, что нормы законопроекта направлены на ликвидацию организаций собственников, причем в самые короткие сроки. Хотя имеются многочисленные примеры успешной работы таких организаций. Кто прав?
Здесь следует сделать важное отступление. При исследовании почти любой проблемы, связанной с взаимоотношениями лиц, отношениями собственности и управлением общей собственностью, все зависит от позиции наблюдателя — где он находится.
Так и с организациями собственников. Например, если наблюдатель находится в здании, где расположен орган государственного управления, он будет уверен, что способ управления через организацию собственников ненадежен (в государственные органы люди не пишут благодарности, они пишут жалобы на деятельность ТС и ЖСПК). Если же наблюдатель находится в современном жилом квартале, где в подъездах есть специальные доски для рисования мелом и «лапомойки» для собак, проблем практически не возникает, а возникающие решаются мгновенно после отправки сообщения в мобильное приложение — он будет уверен в необходимости повсеместного внедрения указанной формы управления. Если наблюдатель в среде председателей правления — он будет категорически против ужесточения требований ТС и ЖСПК, так как многие из указанных руководителей организаций могут потерять источник доходов, профессию, рабочее место. Как найти «золотую середину»?
В таких случаях, как правило, обращаются к научным исследованиям. Наука не ангажирована той или иной группой лиц, использует сугубо статистические данные и опирается на отечественный и международный опыт. С отечественным все сложно — ни одной кандидатской диссертации по теме управления совместным домовладением не защищено. Институт жилищно-коммунального хозяйства Национальной академии наук Беларуси этой темой также не занимается — нет специалистов.
В ходе общественного обсуждения законопроекта часть его участников высказалась в том плане, что нормы законопроекта направлены на ликвидацию организаций собственников, причем в самые короткие сроки. Хотя имеются многочисленные примеры успешной работы таких организаций. Кто прав?
Здесь следует сделать важное отступление. При исследовании почти любой проблемы, связанной с взаимоотношениями лиц, отношениями собственности и управлением общей собственностью, все зависит от позиции наблюдателя — где он находится.
Международный опыт — разный, но нас интересуют примеры стран, где организации собственников, схожие с белорусскими, добились успеха не частично, а в массиве всех кондоминиумов (совместных домовладений). Увы, таких примеров нет. В сопредельных странах доля созданных по инициативе собственников схожих организаций не превышает 30% от общего их количества. В ряде стран количество уменьшается, собственники все больше отдают предпочтение профессиональному управлению с привлечением специализированных предприятий.
Например, в городе Елгава (Латвия) в 1998 году было образовано «Елгавское управление жилой недвижимостью», и в начале века с предприятием заключили договоры управления менее 10% сообществ собственников многоквартирных домов. Остальные создали квартирные товарищества. А сегодня предприятие управляет почти 97% совместных домовладений города — собственникам с ним проще, надежнее и в большинстве случаев дешевле.
Чем (по букве белорусского закона) отличается совместное домовладение, где назначено уполномоченное лицо, от соседнего, где создана организация собственников? Ничем, права и обязанности участников одинаковы. Разница в структуре организации управления: в одном случае это самоуправление (через образованное юридическое лицо), в другом — назначено внешнее управление общим имуществом, которое всегда есть и там и там и принадлежит сообществу собственников дома, а не ТС, ЖСПК, тем более не КУП ЖКХ или КУП ЖЭУ (государственным предприятиям). В аспекте науки оба способа управления имеют недостатки и нуждаются в доработке (законодательной, практико-ориентированной).
Например, организационная структура товарищества собственников предполагает наличие «ветвей власти» — законодательного органа (общего собрания), исполнительного органа (правления во главе с председателем, являющимся избираемым руководителем юридического лица), и контролирующего органа (ревизионной комиссии). Теперь мысленно представим, например, бульвар Шевченко в Минске и десятки небольших пятиэтажек, каждая из которых — совместное домовладение. И из каждой пятиэтажки на улицу выходят члены правления, ревизоры, штатные сотрудники… Согласитесь, сложно даже вообразить.
Но это часть проблем. По сути положений Жилищного кодекса каждый из членов правления организации собственников должен обладать высшими человеческими качествами, а именно: быть ответственным, бескорыстным, иметь желание и возможность работать на благо сообщества собственников в свободное время, обладать необходимыми знаниями в правоведении, строительстве, финансах и т. д., быть коммуникабельным, уметь выстраивать деловые отношения с председателем правления и со всеми членами организации собственников. И это в каждом доме, без исключения. И где же найти такую уйму высокомотивированных граждан?
Именно поэтому в начале века сама практика деятельности ТС и ЖСПК намекнула законодателю и местным органам власти: если нет нужного человека в своем доме, пригласите «варяга». И далее поэтапно происходило следующее.
Не хватает «варягов» — пусть каждый из них работает в нескольких организациях собственников.
Не хватает опыта для работы в нескольких — вводится обязательное посещение председателями образовательных программ.
Не усваивают они содержание образовательных программ — вводится прохождение профессиональной аттестации в учебном центре «ЖИЛКОМ».
Не сразу (лет за 15) избираемый из числа собственников председатель-неспециалист превратится в обремененного всеми видами ответственности руководителя юридического лица с обязательными компетенциями из областей управления, распоряжения финансами, правоведения, социологии, строительства, жилищно-коммунального хозяйства, управления отходами, благоустройства и озеленения, содержания и регистрации домашних животных и далее еще небольшой список, который в результате не такой уж и маленький.
Из обычного члена сообщества собственников получится профессиональный менеджер-администратор. А где тот председатель-неспециалист, которого изначально избирали для представления интересов собственников? Его не стало. Такая вот трансформация.
Решение проблемы представляется следующим образом. В организации собственников должен быть избираемый общим собранием совещательный и контролирующий орган — Совет, состоящий из трех собственников, один из которых избирается Председателем из числа членов Совета. Исполнительным органом должно стать специализированное управляющее предприятие (в отдельных случаях — индивидуальный предприниматель). Требования к такому предприятию устанавливается государством, соблюдение требований контролируется местными органами власти. Именно так и работает эта модель управления в большинстве успешных стран мира, не только в Европе, но и в Азиатско-Тихоокеанском регионе.
Впрочем, упомянутая проблема организации собственников не единственная. Можно привести и другие:
– невозможно использовать эффект масштабирования, т. е. когда больший объем работы выполняется меньшим числом сотрудников за счет их распределения по разным объектам;
– отсутствует кадровый резерв;
– отсутствует возможность для карьерного роста штатных работников;
– отсутствует, как правило, цифровизация процессов (нет собственных электронных приложений, веб-страниц для членов организации и потребителей жилищно-коммунальных услуг).
Чтобы быть объективными, следует упомянуть отдельные крупные (по количеству членов), а также средние (в основном в новых жилых кварталах) организации собственников, которые устранили часть структурных проблем, но — за счет сотрудничества с крупными управляющими и сервисными компаниями и в основном в Минске. Там действительно создана комфортная среда обитания, не хуже, а зачастую и лучше, чем в странах Северной и Западной Европы. Но ведь «хорошая» организационная структура должна быть универсальной, т. е. успешно использоваться в разных организациях собственников, а лучше во всех, вне зависимости от размеров многоквартирного дома.
Таким образом, можно предположить, что упоминаемый законопроект является реакцией на общие проблемы в управлении совместным домовладением, но не решает их полностью. Переход на профессиональное управление общим имуществом совместного домовладения с использованием коммерческих предприятий рынка недвижимости представляется в будущем наиболее перспективным направлением. Первые эксперименты, например назначение коммерческой управляющей компании в одном из жилых кварталов Минска, подтверждают предположение.
Необходимое условие для устойчивости такой модели управления — сочетание социальной ориентированности и рыночных методов. Например, именно такая тактика, используемая на протяжении более 20 лет на материковом Китае, дала положительный результат.
Более подробно об этом — в 10 (205) октябрь и 11 (206) ноябрь номерах журнала «Живи Как Хозяин» за 2023 год.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фотографии автора
Источник: gkx.by