Почему размер взноса должен быть соразмерным площади жилого (нежилого) помещения

222Ответить на поставленный вопрос можно было бы кратко: потому что того требует законодательство. Да и здравая логика, в общем-то, подсказывает: если в совместном домовладении количество голосов каждого собственника зависит от площади принадлежащего ему помещения, то и расходы на содержание и эксплуатацию общего имущества должны распределяться соответственно. Тем не менее находятся люди, которым этих доводов мало, и в желании переложить часть своих расходов на соседа они пытаются утверждать, что размер взноса может быть одинаковым для всех. Разложим все по полочкам.

Какой закон требует соразмерности?

Пункт 1 ст. 252 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) говорит буквально следующее: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное.

В свою очередь, п. 1 ст. 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) говорит, что собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

Общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда (п. 31 ст. 1 ЖК).

Товарищество собственников — это юридическое лицо, создаваемое собственниками жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном жилом доме на одной придомовой территории или нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, находящихся на смежных земельных участках, в целях сохранения и содержания общего имущества совместного домовладения, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п. 57 ст. 1 ЖК).

Организация застройщиков — это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, создаваемый для строительства (реконструкции, капитального ремонта), завершения строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) либо приобретения завершенных строительством или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими (п. 35 ст. 1 ЖК). Организации застройщиков существуют у нас в форме жилищно-строительных потребительских кооперативов (ЖСПК), жилищных потребительских кооперативов (ЖПК).

Согласно белорусскому законодательству товарищества собственники и организации застройщиков (ЖСПК, ЖПК) именуются единым термином «организации собственников».

Отметим также, что п. 1 ст. 151 ЖК товарищество собственников и организация застройщиков определены как способ управления общим имуществом.

Кроме того, напомним, что в соответствии с требованиями п. 2 ст. 164 ЖК в уставе организации собственников (коими являются товарищества собственников и жилищные кооперативы) должны быть указаны предмет и цели ее деятельности. Очевидно, что предметом деятельности товарищества собственников или жилищного кооператива (после завершения строительства) будет являться эксплуатация общего имущества и управление им.

Из п. 58 ст. 1 ЖК следует, что управление общим имуществом совместного домовладения — это осуществление деятельности в целях обеспечения эксплуатации общего имущества совместного домовладения, реализации собственниками прав пользования объектами недвижимого имущества и общим имуществом совместного домовладения.

Таким образом, деятельность товарищества собственников или жилищного кооператива заключается в сохранении и содержании общего имущества, его эксплуатации и управлении им.

А согласно п. 1 ст. 252 ГК расходы по этой деятельности должны распределяться между собственниками соразмерно доле.

Напомним, что доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п. 2 ст. 150 ЖК).

Что же такое взносы?

Вступительный взнос — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом, при вступлении в организацию застройщиков, товарищество собственников (организация собственников) и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации собственников (п. 6 ст. 1 ЖК).

Целевой взнос — денежные средства, вносимые членом организации собственников на основании решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с эксплуатацией общего имущества совместного домовладения и управлением им (п. 59 ст. 1 ЖК). Надо ли объяснять, что проведение этих работ и мероприятий — это деятельность организации собственников?..

Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (п. 60 ст. 1 ЖК).

Таким образом, и вступительный, и членский, и целевой взносы предназначены для финансирования деятельности организации собственников, которая, напомним, заключается в сохранении и содержании общего имущества, его эксплуатации и управлении им.

Что касается целевого взноса, то он вообще часто касается финансирования работ и мероприятий по улучшению (ремонту) общего имущества, например ремонту крыши. И если доля в этой крыше у каждого собственника разная, почему же размер взноса должен быть для всех одинаковым?

Да, целевой взнос может быть установлен и на финансирование, например, закупки какого-то оборудования (компьютер председателю правления и пр.), и в таком случае уже не так прослеживается эта привязка к доле в общем имуществе. Но подход по определению размера взноса должен быть всегда один, иначе мы рискуем периодически скатываться к спорам — ведь всегда найдутся собственники, которым будет казаться, что те или иные работы или мероприятия их касаются меньше, чем других.

Кстати, обратимся и к такому аргументу. В совместных домовладениях, где нет товариществ собственников или жилищных кооперативов, управление общим имуществом осуществляет уполномоченное лицо по управлению общим имуществом (государственная организация ЖКХ). Вопросы внесения платы за управление общим имуществом совместного домовладения в данном случае урегулированы в главе 17 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571. В этом документе установлено буквально следующее: плата за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения исчисляется соразмерно общей площади принадлежащих участнику совместного домовладения объектов недвижимого имущества по тарифам на услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, установленным в соответствии с законодательством (п. 70). Соразмерно общей площади!

В типовом договоре о совместном домовладении, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155 (может заключаться без создания ТС, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества), также содержится норма (п. 3), согласно которой каждый участник договора отвечает по общим договорным обязательствам пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Почему же тогда деятельность товариществ собственников и жилищных кооперативов по управлению общим имуществом должна финансироваться членами этих организаций не соразмерно общей площади принадлежащих им помещений? Никакого исключения законодательство не устанавливает. Оно было бы и не логично.

Размер взноса определяет собрание?

Адепты «несоразмерности» ссылаются на абзац 4 п. 1 ст. 167 ЖК, согласно которому к компетенции общего собрания относится установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов.

Естественно, что размеры взносов устанавливает общее собрание членов ТС (ЖСПК). Кто же еще их будет устанавливать? Отметим, правда, что это может делать также и собрание уполномоченных (п. 2 ст. 167 ЖК).

Только общее собрание или собрание уполномоченных и должно (и может) устанавливать размер взноса, но соразмерно площади принадлежащего каждому члену этой организации помещения: 10 копеек на 1 квадратный метр; 20 копеек на 1 квадратный метр; 50 копеек на 1 квадратный метр, 1 рубль на 1 квадратный метр и т. д. Иными словами, строго руководствуясь нормой п. 1 ст. 252 ГК.

Почему некоторые юристы утверждают, что взнос может устанавливаться в равном размере?

Потому что эти юристы либо не знают о существовании нормы п. 1 ст. 252 ГК, либо забыли о ней, либо умышленно ее игнорируют.

Другого объяснения мы найти не можем.

Почему в самом ЖК не говорится о соразмерности взносов доле?

А здесь все просто.

Действительно, в прежней редакции ЖК (действовавшей до 1 января 2020 года) п. 1 ст. 166 говорил, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З ЖК был изложен в новой редакции (вступила в силу с 1 января 2020 г.), где п. 1 ст. 147 просто говорит, что участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения в порядке, предусмотренном законодательством.

В этой связи напомним, что с 1 февраля 2019 г. действует новый Закон Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах» (далее — Закон о НПА), ч. 2 п. 3 ст. 28 которого говорит, что при подготовке нормативных правовых актов следует исключать дублирование нормативных правовых предписаний и множественность нормативных правовых актов по одному и тому же вопросу. В ч. 3 п. 3 указанной статьи говорится, что при подготовке нормативного правового акта не допускается включение в него норм действующих нормативных правовых актов, кроме случаев, если такие акты (их структурные элементы) предлагается признать утратившими силу (исключить) либо воспроизведение норм действующих нормативных правовых актов обусловлено необходимостью их конкретизации и (или) последовательного изложения их нормативных правовых предписаний.

В свое время и автор этих строк не обратил внимания на нормы п. 3 ст. 28 Закона о НПА и подвергал критике новую редакцию ЖК. Каюсь.

Полагаем, именно этими нормами и руководствовались разработчики новой редакции ЖК. Нужно отметить, что за это время законодательными органами проведена большая работа по исключению дублирования нормативных предписаний в разных нормативных правовых актах.

Написано же в п. 1 ст. 147 ЖК: в соответствии с законодательством. Никакого другого законодательства на этот счет нет, кроме как п. 1 ст. 252 ГК. И следует признать, что законодатель все выстроил логично, строго в соответствии с правилами нормотворчества.

Кстати, еще раз к вопросу о том, может ли решать общее собрание (собрание уполномоченных), по какому принципу устанавливать размер взноса. Вчитайтесь в п. 1 ст. 147 ЖК: участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения в порядке, предусмотренном законодательством.

Обратите внимание: не в порядке, определенном общим собранием, а в порядке, предусмотренном законодательством.

Вот, например, абзац 4 п. 2 ст. 170 ЖК говорит, что к компетенции председателя правления организации собственников относится ведение учета решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников, правления организации собственников в порядке, предусмотренном общим собранием (собранием уполномоченных).

А вот повышать квалификацию не реже одного раза в пять лет председатель правления обязан уже в порядке, установленном законодательством (абзац 8 п. 3 ст. 170 ЖК).

Чувствуете разницу? Так не говорите же, что порядок определения размера взноса может устанавливаться общим собранием (собранием уполномоченных) — ЖК этого не допускает. Только законодательством, то есть п. 1 ст. 252 ГК (другого законодательства на этот счет, повторимся, нет).

Напомним также, что согласно ч. 1 п. 1 ст. 1 ГК гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности, регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. А в соответствии с ч. 5 п. 1 ст. 1 ГК жилищные, семейные, трудовые, земельные отношения, отношения по использованию других природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающие признакам, указанным в частях первой и второй этого пункта, регулируются гражданским законодательством, если жилищным законодательством, законодательством о браке и семье, о труде и занятости населения, об охране и использовании земель и другим специальным законодательством не предусмотрено иное.

Иное жилищным законодательством не предусмотрено, а значит руководствуемся п. 1 ст. 252 ГК.

Может ли быть иное установлено уставом?

Нет, не может.

Пункт 1 ст. 252 ГК говорит, что иное может быть установлено только законодательством или договором.

Но устав — это все-таки не договор.

В силу ст  390 ГК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

То есть договор возможен, когда на его условия согласны все его стороны.

Что касается устава, то ведь понятно, что за «иное» проголосуют собственники больших квартир, тем более что у них и голосов больше — согласно п. 2 ст. 166 ЖК на общем собрании членов товарищества собственников каждый член товарищества собственников обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, уполномоченный на собрании уполномоченных членов товарищества собственников — количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников (аналогичный подход применяется и в жилищных кооперативах). В то же время такое решение, естественно, будет невыгодно собственникам «однушек». Зачем же им за это голосовать? Даже если один член ТС/ЖПК будет против — уже нет никакого соглашения.

Иногда товарищества собственников и жилищные кооперативы предусматривают в своих уставах, что в исключительных случаях решением общего собрания могут освобождать некоторых членов ТС/ЖПК полностью или частично от уплаты взносов. По нашему мнению, такое положение устава не противоречит законодательству. Но это совсем другое. Бывают же разные случаи и разные жизненные ситуации. Но это ведь единичные случаи, и если общее собрание так решит, то почему бы и нет?..

Почему суды не всегда соглашаются с тем, что размер взноса должен быть пропорциональным доле?

Сразу отметим, что мы таких решений не видели, но иногда приходится слышать, что где-то там суд при рассмотрении какого-то спора не учел норму п. 1 ст. 252 ГК.

Что можно на это сказать…

Статья 19 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь устанавливает, что гражданские дела во всех судах рассматриваются на основе состязательности и равенства сторон в процессе.

Это значит, что каждая из сторон доказывает свою правоту всеми доступными (отметим — и ей известными) законными способами. Судья не должен, да и не имеет права, доказывать правоту какой-то стороны вместо нее.

Наверное, плохо состязались, не смогли аргументировать свою позицию.

Хотя, конечно, хотелось бы, чтобы вырабатывалась единая судебная практика, основанная на нормах закона.

Нам известно одно решение, когда суд согласился с доводами товарищества собственников о том, что для одной категории членов ТС (собственников квартир) может устанавливаться взнос в одном размере (соразмерно доле), а для другой категории (собственников нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже) — в другом размере (тоже пропорционально доле).

Сложно согласиться, что в этом случае сохраняется принцип пропорциональности (соразмерности). Так можно разделить всех членов ТС/ЖПК на много разных категорий (по социально-демографическим группам (или просто социальным), по месту работы, по цвету волос, месяцу рождения и т. п.), и тогда от принципа соразмерности размера взноса доле мало что останется.

При этом следует отметить, что «конфликт жилых и нежилых помещений» в одном совместном домовладении часто существует, он реален, далеко не всегда собственникам нежилых помещений, находящихся в цокольных или первых этажах жилого дома, нужно то, что нужно собственникам квартир, и наоборот. Возможно, что законодателю здесь и есть над чем подумать. Здесь должен быть выработан четкий механизм, четкие критерии. Но нельзя руководствоваться только тем, например, что «фирмы побогаче — они и больше могут заплатить». Недопустимо, чтобы одни собственники перекладывали часть своих расходов по содержанию общего имущества на других собственников.

Пока же, по нашему мнению, такие конфликты могут разрешаться уже указанным выше способом: предположим, общее собрание членов ТС/ЖПК, определив размер взноса соразмерно доле, может решить, что собственники нежилых помещений уплачивают этот взнос в размере 50%, поскольку, например, к ним это мероприятие (на которое, скажем, собирается целевой взнос) имеет меньшее отношение (бывают такие ситуации). Общее собрание вправе, по нашему мнению, решить, что какая-то категория собственников и вовсе не уплачивает этот целевой взнос.

Совместное домовладение — это вещь такая, где необходимо согласие, а согласие иногда невозможно без компромисса. Однако следует отличать компромисс от желания переложить часть своих расходов на ближнего.

Некоторые выводы

Таким образом, из всего изложенного выше можно сделать следующие выводы:

1) размер вступительного, членского и целевого взносов для членов ТС/ЖПК должен устанавливаться соразмерно доле участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, как того требует п. 1 ст. 252 ГК. Такой подход полностью согласуется с нормой п. 2 ст. 166 ЖК о пропорциональности количества голосов каждого члена организации собственников площади принадлежащих ему помещений;

2) недопустимо, чтобы данный вопрос был отдан на усмотрение общего собрания членов организации собственников: всегда собственники больших квартир, имея большее количество голосов, проголосуют за то, чтобы взносы устанавливались в равных размерах, тем самым будут нарушаться права собственников небольших квартир. В настоящее время в законодательстве заложен четкий императивный подход к данному вопросу (это значит, что норма права не подлежит изменению по инициативе ее адресатов), и этот подход должен быть сохранен;

3) за утверждениями о том, что указанные выше взносы (или какой-либо один из них) могут по решению общего собрания устанавливаться для всех в равном размере, не стоит ничего, кроме желания переложить часть своих расходов на соседа. Нет ни одной нормы в законодательстве, которая позволяла бы делать такие утверждения;

4) решение общего собрания членов ТС/ЖПК, которым указанные выше взносы установлены в размерах, не соразмерных с долями в праве собственности на общее имущество, будет не отвечающим законодательству, НАРУШАЮЩИМ ПРАВА СОБСТВЕННИКОВ МАЛЫХ КВАРТИР и может быть обжаловано заинтересованными лицами в суде.

Александр ГОРБАЧ, юрист

30 октября 2022 г.

statut.by

Фото с портала borgexpert

Источник: gkx.by

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest

0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x