Вопрос.
Кроме ежемесячного извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (начисленных РСЦ), в почтовый ящик вбрасывается отдельно еще счет-извещение о возмещении расходов ТС.
В этой связи прошу разъяснить:
- Почему установленные экономически обоснованные нормативы не покрывают (по утверждению председателя ТС) реальные затраты на техническое обслуживание многоквартирного жилого дома? Следует ли из этих расхождений, что указанные нормативы сформированы неверно, поскольку не обеспечивают полного возмещения фактических расходов по эксплуатации общего имущества?!
- Существует ли официально утвержденная форма извещения ТС с постатейной расшифровкой затрат, подлежащих возмещению?
- Могут ли относиться к фактически понесенным ТС любые затраты (которые для нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества не является необходимыми и обязательными) и выставляться к оплате собственникам? Законно ли начисление и взимание дополнительных платежей при отсутствии письменного согласия собственника (без заключения отдельного договора) и без отражения их в извещении?
- Какие товары и услуги и в каком количестве вправе приобретать ТС для собственных нужд / осуществления уставной деятельности. Достаточно ли для расширения этого перечня решения правления ТС? Например, в Извещении от ТС включены самовольные, без проведения опроса жильцов, установка дорогостоящей системы видеонаблюдения, замена и приобретение новых информационных стендов, дополнительного почтового ящика и т. п.
- Могут ли членский и целевой взносы ТС быть произвольными и включать неустановленные законодательством платежи (установку видеонаблюдения, приобретение предметов, ненужных для надлежащей эксплуатации общего имущества совместного домовладения)?
- Имеют ли решения правления ТС обратную силу? Может ли начисляться пеня за взносы в ТС «задним» числом, т. е. от даты, предшествующей принятию решения о взимании пени?
Максим П., г. Минск
Отвечает юрист Олег БАНДЫК.
- Тарифы на ЭКУ регулируются государством.
Тарифы предполагают универсальное усреднение нормативных затрат.
Большинство граждан оплачивает ЖКУ по субсидируемым тарифам, то есть изначально ниже затрат.
Даже экономически обоснованные тарифы не всегда могут покрывать все затраты на оказание ЖКУ и содержание общего имущества конкретного дома в конкретном городе.
ТС может обратиться в местный исполком с целью получения субсидий из бюджета на покрытие расходов по содержанию общего имущества. Порядок и условия получения такой субсидии необходимо уточнять в местном исполкоме.
- Для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с управлением и эксплуатацией общего имущества совместного домовладения, члены организации собственников уплачивают членские и целевые взносы. В организации собственников ее члены уплачивают вступительный взнос, а в организации застройщиков — также паевые взносы (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков) (п. 1 ст. 183 Жилищного кодекса Республики Беларусь — далее ЖК).
Вступительный, паевые, членские и целевые взносы уплачиваются путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организации собственников (п. 3 ст. 183 ЖК).
Законодательство не устанавливает форму документа, которым взносы предъявляются к оплате (такой документ вообще не является обязательным). Такая форма может быть установлена решением общего собрания.
- Установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов относится к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников (абз. 4 п. 1 ст. 167 ЖК).
Таким образом, все взносы имеют целевое назначение и должны расходоваться только на определенные цели. При этом конкретный порядок установления взносов и их содержание законом не регулируются. Этот вопрос может быть урегулирован уставом ТС либо решением общего собрания ТС.
Затраты, которые нужны для нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества, могут быть установлены решением общего собрания.
Если члены ТС считают затраты необоснованными — могут потребовать отчет и обоснование затрат.
Вступительный, паевые, членские и целевые взносы уплачиваются путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организации собственников (п. 3 ст. 183 ЖК).
Законодательство не предусматривает включение взносов в извещение о размере платы за ЖКУ.
- К компетенции правления организации собственников относятся в том числе:
осуществление текущего руководства деятельностью организации собственников в соответствии с законодательством, уставом организации собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов;
организация хозяйственной деятельности организации собственников;
другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом организации собственников и решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников (ст. 169 ЖК).
К компетенции председателя правления организации собственников относятся:
осуществление текущего руководства деятельностью организации собственников в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, иными законодательными актами, уставом организации собственников и трудовым договором (контрактом), заключенным с ним в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о труде;
заключение в пределах своей компетенции договоров, иных соглашений от имени организации собственников;
совершение действий без доверенности от имени организации собственников, представление ее интересов в суде, государственных органах, других организациях, выдача доверенности на представление интересов организации собственников, подписание платежных документов, выдача справок;
осуществление иных полномочий, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами и уставом организации собственников (п. 2 ст. 170 ЖК).
Замена и приобретение новых информационных стендов, дополнительного почтового ящика вписывается в понятие «содержание общего имущества».
При этом правление ТС может самостоятельно регулировать расходование средств с учетом целевого их назначения (п. 6 ответа), если иное не установлено уставом ТС либо решением общего собрания.
Таким образом, общее собрание может своим решением установить, например, предельную сумму, которую может потратить правление без согласования, конкретный перечень товаров и услуг, которые правление может приобрести без согласования, порядок согласования иных трат.
Установка и (или) техническое обслуживание систем видеонаблюдения за жилым домом и придомовой территорией относятся к дополнительным жилищно-коммунальным услугам (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99).
В случае пользования участниками совместного домовладения дополнительными жилищно-коммунальными услугами решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между ними расходов по их предоставлению. При этом любой участник совместного домовладения вправе в порядке, установленном законодательством, отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и не оплачивать их (п. 3 ст. 147 ЖК).
Таким образом, дополнительные ЖКУ должны оплачиваться отдельно на основании решения общего собрания и договоров с каждым членом ТС, который хочет получать эти услуги.
- Целевой взнос — денежные средства, вносимые членом организации собственников на основании решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с эксплуатацией общего имущества совместного домовладения и управлением им (п. 59 ст. 1 ЖК).
Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (п. 60 ст. 1 ЖК).
Высшим органом управления организации собственников является общее собрание ее членов.
Высшим органом управления также может являться собрание уполномоченных членов организации собственников (п. 1 ст. 166 ЖК).
Установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов относится к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников (абз. 4 п. 1 ст. 167 ЖК).
Таким образом, все взносы имеют целевое назначение и должны расходоваться только на определенные цели. При этом конкретный порядок установления взносов и их содержание законом не регулируется. Этот вопрос может быть урегулирован уставом ТС либо решением общего собрания ТС.
Конкретно установка и (или) техническое обслуживание систем видеонаблюдения за жилым домом и придомовой территорией относится к дополнительным жилищно-коммунальным услугам (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99).
В случае пользования участниками совместного домовладения дополнительными жилищно-коммунальными услугами решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между ними расходов по их предоставлению. При этом любой участник совместного домовладения вправе в порядке, установленном законодательством, отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и не оплачивать их (п. 3 ст. 147 ЖК).
Таким образом, целевые и членские взносы не могут расходоваться на дополнительные ЖКУ, эти услуги должны оплачиваться отдельно на основании решения общего собрания и договоров с каждым членом ТС, который хочет получать эти услуги.
Разногласия по вопросам внесения взносов рассматриваются правлением организации собственников, общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации собственников, а в случае недостижения согласия по этим вопросам — судом (п. 6 ст. 183 ЖК).
- Установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов относится к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников (абз. 4 п. 1 ст. 167 ЖК).
Взносы членами организации собственников вносятся в сроки, установленные уставом и решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников.
За несвоевременное внесение взносов члены организации собственников уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации собственников в соответствии с законодательством (п. 2 ст. 183 ЖК).
Таким образом, пени устанавливаются общим собранием (собранием уполномоченных), а не правлением ТС.
По общему правилу решения общего собрания (собрания уполномоченных), как и решения правления ТС, не имеют обратной силы.
Исключение составляет ситуация, когда решение общего собрания (собрания уполномоченных) о распространении его на прошлый период принято единогласно всеми членами ТС.
При этом пени за взносы в любом случае не могут начисляться за период, предшествующий принятию решения о размере пени, поскольку ответственность может применяться только с периода, когда члены ТС узнали либо должны были узнать об ее установлении.
Отметим, что, если у членов ТС имеются вопросы к деятельности правления, они вправе обратиться в местный исполком и в прокуратуру с требованием провести проверку деятельности правления по спорным фактам и привлечь к ответственности виновных лиц в случае выявления нарушений.
Портал коммунальной грамотности
Фото onliner.by
Источник: gkx.by
